Dr. Fabiano Piccoli • 13 de agosto de 2026 • 10 min de leitura
Um guia para proprietários e investidores sobre os novos critérios da LC 214/2025 — o marco de mais de três imóveis e R$ 240 mil de receita anual — e as decisões que precisam ser tomadas ainda em 2026.
Durante décadas, alugar imóveis na pessoa física foi uma atividade tributariamente simples: o proprietário recolhia o Imposto de Renda pela tabela progressiva – via carnê-leão ou ajuste anual – e nada mais. A reforma tributária do consumo, inaugurada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, encerra esse cenário. As receitas de locação passam a integrar a base do novo IVA dual, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de estados e municípios) – e, o que é mais relevante, a própria pessoa física poderá ser contribuinte desses tributos quando sua atividade de locação ultrapassar determinados patamares objetivos de quantidade de imóveis e de receita anual.
O tema deixou de ser projeção e virou realidade operacional: desde 1º de agosto de 2026, locadores já convivem com as primeiras obrigações acessórias do novo sistema, e o Decreto 12.955/2026 e a Resolução CGIBS 6/2026, publicados em 30 de abril de 2026, esclareceram definitivamente quem será alcançado. Este artigo apresenta, em linguagem voltada ao proprietário e ao investidor, os critérios de enquadramento, as alíquotas e redutores aplicáveis, o cronograma de implantação, o regime de transição para contratos antigos e as medidas de planejamento que devem ser avaliadas ainda em 2026.
No sistema anterior à reforma, a locação de imóveis por pessoa física não sofria incidência de tributos sobre o consumo – não havia ISS, ICMS, PIS ou Cofins sobre o aluguel recebido pelo proprietário comum. A LC 214/2025 alterou essa lógica ao incluir expressamente a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis no campo de incidência da CBS e do IBS, dentro de um regime específico para operações imobiliárias (arts. 251 a 260).
A novidade não alcança todo e qualquer locador. O legislador criou um filtro de habitualidade econômica: somente a pessoa física que explora a locação em escala relevante – aferida por critérios objetivos de número de imóveis e de receita – é equiparada a contribuinte. Quem aluga um ou dois imóveis para complementar a renda permanece fora do novo sistema, sujeito apenas ao Imposto de Renda, como sempre foi.
Pelo art. 251, I, da LC 214/2025, o locador pessoa física torna-se contribuinte de IBS e CBS se, no ano-calendário anterior, preencheu cumulativamente dois requisitos: receita de locação superior a R$ 240.000,00 e mais de três imóveis distintos alugados. A cumulatividade é decisiva na prática:
O art. 251, II, criou um segundo gatilho para o próprio ano em curso: receita de locação superior a R$ 288.000,00 (o piso acrescido de 20%). A redação original da lei gerou controvérsia relevante – parte dos intérpretes sustentava que, nessa hipótese, bastaria a receita, independentemente do número de imóveis. O Decreto 12.955/2026 encerrou a dúvida: seu art. 382, § 1º, III, exige expressamente a presença cumulativa dos dois requisitos também no ano corrente – receita superior a R$ 288.000,00 e mais de três imóveis destinados à locação. A Resolução CGIBS 6/2026 adotou a mesma lógica para o IBS. Não há mais espaço para a leitura de que o limite de receita, isoladamente, tornaria alguém contribuinte.
Dois detalhes merecem atenção. Primeiro, os valores de R$ 240.000,00 e R$ 288.000,00 são corrigidos pelo IPCA desde janeiro de 2025 – os patamares efetivos, portanto, são hoje ligeiramente superiores aos nominais. Segundo, o Decreto disciplinou pontos que a lei havia deixado em aberto, como a contagem de imóveis em copropriedade e fração ideal e a apuração da receita pelo regime de caixa, com as obrigações iniciando no primeiro dia do mês subsequente ao atingimento do piso.
O locador pessoa física enquadrado deverá inscrever-se em um CNPJ técnico – vinculado ao CPF, exclusivamente para fins de apuração tributária, sem constituição de pessoa jurídica – e passará a emitir NFS-e a cada recebimento de aluguel, no leiaute padronizado pela Resolução CGIBS 6/2026, recolhendo CBS e IBS sobre a receita. Trata-se de uma rotina fiscal inédita para locadores não empresariais: emissão de documento fiscal, apuração mensal e calendário de recolhimento próprios.
O regime específico de bens imóveis suaviza consideravelmente a incidência. Os principais mecanismos são:
A implantação é gradual, e as datas importam para o planejamento:
Para a pessoa física enquadrada, a conta é somatória: além do IRPF de até 27,5%, incidirão CBS e IBS. Projeções de mercado indicam carga total superior a 29% da receita de locação já em 2027–2028, podendo aproximar-se de 36% no regime pleno de 2033.
Para preservar a equação econômica de contratos celebrados antes da lei, o art. 487 da LC 214/2025 criou um regime opcional de transição: os contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025 podem ser tributados por alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, em substituição ao regime normal de CBS e IBS.
O benefício, porém, veio cercado de condições. Para as locações não residenciais, exigiu-se contrato por prazo determinado, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica qualificada e registro em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 – prazo já encerrado; o regime vale pelo prazo originalmente pactuado. Para as locações residenciais, o regime se aplica até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Em ambos os casos, a opção veda o aproveitamento de créditos de IBS e CBS e o uso do redutor social. Quem registrou seus contratos no prazo garantiu previsibilidade; quem não o fez deve dimensionar desde já o impacto do regime normal sobre os contratos em curso.
A reforma alterou profundamente a comparação entre manter os imóveis na pessoa física e concentrá-los em uma pessoa jurídica patrimonial. Para a holding no lucro presumido, a transição é favorável: em 2027, o PIS/Cofins de 3,65% dá lugar à CBS com redução de 70% – alíquota efetiva de cerca de 1,8%, mais o IBS simbólico –, de modo que a carga sobre o consumo praticamente cai pela metade em relação a 2026. Somados IRPJ e CSLL do lucro presumido, a carga total da pessoa jurídica locadora tende a se situar na faixa de 9,5% a 12,7% da receita em 2027–2028.
A pessoa física enquadrada nos critérios do art. 251, por outro lado, verá sua carga total ultrapassar 29% no mesmo período – diferença que, em carteiras relevantes de imóveis, representa dezenas de milhares de reais por ano. Não por acaso, 2027 e 2028 vêm sendo apontados como uma janela de oportunidade para a estruturação patrimonial.
A migração para uma estrutura societária, contudo, não é decisão automática. Devem ser ponderados os custos de constituição e manutenção da pessoa jurídica, a tributação na eventual distribuição de resultados, os reflexos sucessórios e, em especial, o ITBI na integralização dos imóveis ao capital social – tema cujo alcance da imunidade constitucional está pendente de definição pelo STF no RE 1.495.108, com repercussão geral reconhecida. Cada carteira de imóveis exige uma análise individualizada, que combine a dimensão tributária com a patrimonial e a sucessória.
A mensagem central da reforma para quem vive de aluguéis é de clareza: os critérios de enquadramento são objetivos – mais de três imóveis locados e receita anual acima de R$ 240.000,00 (ou R$ 288.000,00 no ano corrente), sempre de forma cumulativa – e o cronograma é conhecido. Quem está abaixo dos patamares segue no regime simples do IRPF; quem os ultrapassa deve se preparar para um ambiente de CNPJ técnico, emissão de nota fiscal, apuração mensal e carga tributária significativamente maior a partir de 2027.
O ano de 2026 é o último sob o regime antigo. É o momento de inventariar a carteira de imóveis e as receitas de locação, verificar o enquadramento nos critérios legais, revisar os contratos em curso à luz do regime de transição e avaliar, com critério técnico, a conveniência de uma estrutura patrimonial. As decisões tomadas agora definirão a carga tributária da próxima década.
A equipe tributária e imobiliária do Reimann Advogados acompanha a regulamentação da reforma em tempo real e está à disposição para diagnosticar o enquadramento de proprietários e investidores, revisar contratos de locação, estruturar holdings patrimoniais e planejar a transição com segurança.
Este artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e a regulamentação vigentes em agosto de 2026, incluindo a LC 214/2025, o Decreto 12.955/2026 e a Resolução CGIBS 6/2026. Não substitui a análise jurídica do caso concreto.
